中国科学院预计下降5.3% 2012年房价下行几成定局

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1月17日，国家统计局公布的统计数据显示，2011年全年全国房地产开发投资61740亿元，比上年名义增长27.9%(扣除价格因素实际增长20.0%)，增速比前三季度回落4.1个百分点，比上年回落5.3个百分点；其中住宅投资增长30.2%，分别回落5.0和2.6个百分点。

　　同日，中国科学院预测科学研究中心董纪昌教授在“2012年经济预测发布与研讨会”的间隙向中国经济时报记者表示，“从投资方面来看，预计2012年同比增长21.1%，涨幅下降8.4%。房地产企业的土地购置面积同比大降13.9%左右。房地产需求方面，预计2012年全国的商品房销售面积同比将增长3.2%左右；全国住宅销售面积同比增长14%左右，销售额同比下降9.2%左右。”

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，市场存量巨大，再加上因市场观望带来的需求惨淡，使得供需倒挂现象愈加明显，最终使得整体市场存在较大下行压力。

　　“一方面，由于快开快销策略的受挫，现有的楼盘销量日益减少；另一方面，在现有库存量不减反增的情况下，新地块的入市或将使楼盘的整体库存‘雪上加霜’，总的供应量则越来越大，因此，可以说2012年上半年的房价下行已经不可避免。”一位房地产开发企业的工作人员向本报记者分析。

　　国家统计局17日公布的数据同时显示，全年房地产开发企业土地购置面积40973万平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点。全国商品房待售面积27194万平方米，增长26.1%，增速比上年加快18.0个百分点。

　　对此，董纪昌分析，“从明年房地产整体的市场情况来看，全国一、二线城市房价将出现较大幅度下滑，但三、四线城市预计同比会有所增长。”

　　中国科学院预测科学研究中心预计2012年商品房平均销售价格为5024.4元／平方米，同比下降5.3%左右。2012年一季度商品房销售均价同比将下降10.7%左右，第二季度同比下降8%左右，三季度同比下降3.6%，四季度同比上升1%左右。

　　董纪昌分析，“从供给方面来看，2012年房地产新开工面积同比增长4.2%，房地产施工面积同比增长22%左右，住宅施工面积同比增长22.1%，竣工面积同比增长4%，增幅同比下降9.7%。价格方面，预计2012年商品房平均销售价格为5024.4元／平方米，同比下降5.3%左右。”

　　据中国城市地价动态监测系统近日发布的最新统计数据显示，2011年第四季度，全国各业用地价格增速深度回调，住宅地价环比呈现零增长。

　　“现今的楼价还是有下降空间的，政府的调控其实是在用‘挤牙膏’的方法一步步地把开发商的超级利润给挤出来。持续降价是必然的，在政府对楼市调控的政策依然没有任何松动的情况下，如果谁上调价格，那么会必死无疑，毕竟‘枪打出头鸟’。”一位房地产业界的资深人士直言。

　　李稻葵：房价调控已无法回头 楼市暂不会崩盘 中国企业家

　　2012年即将到来。我想就目前市场上比较关注的三个问题——房价、股市和利率市场化谈我的看法。

　　首先是房价问题。中国当前经济格局正在发生变化，过去若干年靠高投资，靠地方政府卖地，靠房地产蓬勃发展的这种比较简单、粗鲁、原始的发展方式已走到尽头，房地产价格不可能再像过去几年那样以每年10%以上的速度上升。

　　房地产价格的调控不可能走回头路，已经出台的限购政策不会轻而易举地缩回去，也可能逐步微调，但不可能很快往回走。

　　最后结果一定是未来两到三年房价基本稳定。最有可能的是房地产价格略有下降，地方政府限购政策会放宽一点，交易量上升一些，再降下来再微调，一定是这样一个博弈的过程。

　　目前出现的房地产市场局面是政策调控造成的，未来政策会根据情况进行灵活调整，因此明年不会出现楼市崩溃的情况，目前更重要的是考虑限购以后应怎么办。

　　我觉得未来可以采用双轨制来发展房地产市场，一方面利用市场的力量，通过市场满足不同阶层的需求一方面也要强化政府的作用，通过政府直接建设自己拥有产权的住房解决中低收入阶层包括夹心层的住房问题。

　　其次，中国股市10年为什么原地踏步？问题的关键并不在于股市扩容，而是公司治理没搞好。上市公司或者拿了融来的钱之后乱投资，或者投了钱之后不搞现金分红。

　　2010年有37%的公司没有现金分红，而今年前9个月的现金分红量只占市值的0.5%，有些公司上市前业绩都很亮丽，但上市后就不能令投资者满意了。

　　至少主板上的上市公司，有了利润之后首先要搞现金分红，而不要拿这个利润再去投资发展，已经成熟的包括上市的企业很难再增长了。极端情况下甚至可以出台硬性规定，要求公司利润的70%都要现金分红。

　　因此，改革的核心就是要治理上市公司的行为，而这件事的核心之核心是现金分红，有了钱先分红再说，也就是把股票部分地债券化。如果公司要发展就要用比较高的利率去银行借钱，通过一期一期的利息压力让企业产生积极性，避免公司拿着盈利的钱去自由投资。

　　最后，来跟大家交流一下利率市场化的问题。我认为当前的利率市场化条件已具备且比较成熟，相关部门应考虑逐步推动利率市场化改革。

　　当前商业银行的利润较高，吸纳存款的操作已相当市场化，能够承担相当程度的存款利率提高的风险和成本。而且也愿意接受市场的考验。目前利率市场化改革的阻力很大程度上来自认识上的不足。建议相关部门应循序渐进地推动利率市场化改革。例如，从3个月、半年期的存款利率开始尝试改革，逐步放宽上限，先允许上浮50%，再逐步允许上浮100%。